La vivienda es una de las inversiones más importantes que debemos afrontar a lo largo de nuestra vida. Las cosas se han puesto complicadas si tenemos en cuenta que el precio de las casas nuevas en España ha repuntado, estando sobrevalorado en cerca de un 20 por ciento. Con este panorama, conviene estudiar todas las opciones a nuestro alcance para rentabilizar al máximo nuestros ahorros.

¿Has pensado en comprar una casa para después alquilarla? Lo cierto es que un piso comprado para arrendarlo es una vía aconsejable para acceder a una vivienda, ya que puede pagarte la hipoteca en el futuro, máxime con el aumento que se está produciendo en el precio de los alquileres.

Si te decides por esta opción lo primero que debes saber es que los inmuebles más rentables son los de menos de 60 metros cuadrados. Los pisos pequeños tienen una gran demanda de compradores e inquilinos y son una extraordinaria fuente de rentabilidad por su elevada liquidez y capacidad para generar rentas y plusvalías a largo plazo.

Es más rentable comprar uno o dos pisos pequeños por cuestiones de mercado. En términos relativos es mucho más sencillo conseguir mejor precio por metro cuadrado en una vivienda pequeña y, además, existe un mercado mucho más amplio desde el punto de vista de la demanda.

Las mejores zonas para comprar son los barrios céntricos de las grandes ciudades y, por supuesto, las zonas costeras. Puesto que el precio del metro cuadrado es decisivo a la hora de arrendar un piso, no es lo mismo hacerlo en el norte que en el sur de España.

Además, resulta más interesante alquilar una vivienda vacía para conseguir un arrendamiento más fácil y seguro. Ten en cuenta que si alquilas un piso amueblado deberás hacer un inventario para que el inquilino tenga conocimiento del estado de los enseres de los que va a disfrutar y esto puede ser problemático.

La ubicación es otro elemento fundamental de la valoración ya que el precio cambiará en función de los equipamientos de la zona: tiendas, comunicaciones, colegios, parques, centros comerciales, etcétera.

Tampoco es suficiente con saber en qué zona está la vivienda: es bueno visitarla para conocer todos los aspectos relacionados con su emplazamiento que influirán en el precio del alquiler (si es un bajo, un ático o un piso intermedio, si está orientado al norte o al sur y cuánta luz solar recibe, la calidad de la construcción y su estado de conservación, si es de segunda mano, etcétera).

Tipos de vivienda

El tipo de personas que están interesadas en alquilar viviendas de entre 30 y 60 metros cuadrados son parejas jóvenes en busca de su primer piso, emigrantes, estudiantes que necesitan alojarse durante períodos lectivos y profesionales que visitan con frecuencia una zona y prefieren alquilar ante el gasto que les supone alojarse en un hotel.

Si alquilamos nuestra vivienda, la mejor opción para obtener rentabilidad es dedicarnos a personas con elevados recursos. Si nos dirigimos a estratos con gran capacidad económica obtendremos un buen negocio ya que el precio del alquiler será elevado.

Llegado el momento de adquirir la vivienda puedes decantarte por un inmueble nuevo, de segunda mano o VPO. Las viviendas nuevas son más caras que las de segunda mano y están sujetas a un IVA del 10 por ciento. En las usadas no se paga IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que supone una carga sobre el precio de venta que varía entre el 6 por ciento y el 11 por ciento.

También es posible comprar una vivienda VPO pero es más complicado ya que tienen derecho preferente de compra y no se pueden vender antes de su liberalización. El precio, hasta que pierda la calificación de VPO, estará fijado por la administración. Las VPO tienen un tratamiento especial y en el País Vasco se aplica el IVA a un tipo del 10 por ciento y las VPO de carácter social tienen tipo superreducido del 4 por ciento.

Cuando alguien opta por alquilar suele demandar una vivienda de pequeñas dimensiones, con dos dormitorios o menos. Por eso, la mayor disponibilidad de viviendas para invertir se encuentra en el segmento de segunda mano o en el de la rehabilitación: en el que varios pisos se dividen en dos o tres viviendas.

Para alquilar nuestra casa podemos acudir a profesionales que sirvan de intermediarios en la operación. Nos conviene acudir a una agencia inmobiliaria en el caso de que no tengamos tiempo para realizar nosotros mismos los trámites o no tengamos muy claro cuál es el procedimiento para hacerlo.

La comisión que nos cobra una inmobiliaria corre a cargo de quien paga el alquiler (arrendatario) y suele costar una mensualidad de la renta. Como propietarios nos interesa utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria porque nos ayudará en la fijación del precio del alquiler y realizará la búsqueda de un buen cliente para nuestro piso (al que solicitan la nómina que garantice que puede hacer frente al pago mensual del alquiler). No hay que olvidar que se ocupará de mostrar el piso, preparar el contrato de arrendamiento y además, hará de testigo en el momento de la firma del mismo.

Las Bolsas de Alquiler también son una buena alternativa. Su objetivo es poner en contacto a propietarios e inquilinos para fomentar el alquiler en nuestro país. La agencia busca al solicitante un inmueble que cumpla las garantías de habitabilidad y cuya renta se ajuste a la solvencia del arrendatario. Así, acerca la normativa para asegurar a ambas partes que todos los trámites se gestionan por cauces plenamente legales. Alquilar un piso se convierte de esta manera en algo asequible para el inquilino y seguro para el propietario.

Esta iniciativa es gratuita y va dirigida a jóvenes de entre 18 y 35 años que cumplan una serie de requisitos. El solicitante debe demostrar que es titular de un contrato de trabajo de duración superior a un año pero, en caso de no cumplir con este requisito, puede optar a la Bolsa si presenta una fianza solidaria (un fiador que le respalde en su solicitud).

Una de las numerosas ventajas de este servicio es que garantiza un nivel de solvencia económica para el pago del alquiler por parte del inquilino, evitando así el riesgo de impago.

En caso de impago del alquiler o de otras facturas como la luz o el agua, el primer paso a dar es solicitar al inquilino por escrito (vía notarial o por telegrama con acuse de recibo) el pago, indicando el importe adeudado por todos los conceptos. Si el inquilino continúa sin pagar, puedes acudir a la vía judicial. Llegado a este punto, tienes que presentar una demanda de desahucio para recuperar la vivienda e instar el abandono del piso.

Todo esto se llevará a cabo por vía de un juicio verbal, según indica la ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000. Si se presenta la demanda una vez transcurridos cuatro meses desde el requerimiento fehaciente, el inquilino ya no podrá pagar para evitar el desahucio. En cambio, si la demanda se interpone antes de los cuatro meses, el inquilino podrá eludir el desahucio pagando al arrendador todo lo adeudado en ese momento o depositando la cantidad que debe en el juzgado o en una notaría.

Rentabilizar la operación

Lo más importante para alguien que esté pensando en comprar para luego alquilar es saber que la operación es un pequeño negocio pero no una inversión alternativa.

Si somos propietarios de una vivienda comprada para alquilar debemos tener claro que, para que las cuentas cuadren, el inquilino tiene que ayudarnos a pagar la hipoteca. Por ello, debemos ajustar al alza el alquiler para que éste cubra la cuota mensual.

La fuerte demanda de pisos de menos de 60 metros cuadrados nos permite realizar esta operación. Por ejemplo, invertimos 150.000 euros en una vivienda de 40 metros cuadrados en una zona céntrica de una capital de ciudad por la que tenemos que pagar unos 650 euros al mes por una hipoteca a treinta años.

Si encontramos a un inquilino que nos alquile el piso por ese precio mínimo, las cuentas nos saldrán a pedir de boca. La aspiración es que la renta disponible del alquiler atienda el coste financiero de la operación, es decir, la deuda.

En definitiva, nos compensará alquilar cuando la diferencia entre la cuota del préstamo y la renta del alquiler sea significativa y se destine al ahorro. En cambio, no nos compensará cuando las dos cantidades, cuota y alquiler sean parecidas.

En el momento en el que no consigamos un alquiler suficiente para cubrir los gastos que nos genera nuestra vivienda, podremos plantearnos vender la misma.