Mi chiamo Juanita, meglio conosciuta come Jo, e lavoro in una piccola società che amministra proprietà immobiliari. Il nostro lavoro è quello di individuare il circuito di affitti, ville e tour operator più adatto a una proprietà e curare ogni aspetto di questo reddito così particolare: dal mantenimento degli impianti al marketing sul territorio circostante, dalla gestione del personale ai lavori di ristrutturazione, dal controllo e ottimizzazione delle bollette fino alla gestione totale degli ospiti una volta che sono in villa.

Il nostro lavoro è quello di fungere da filtro fra la proprietà e il mondo là fuori, trasformando organicamente un bene immobiliare in un asset finanziario - quanto esce e quanto entra? Quanta fatica e tempo sono necessari per dimezzare le spese e raddoppiare le entrate? Qual è il giusto prezzo di vendita? Qual è il canale di vendita migliore?

Nella nostra carriera nel mondo dell’affitto vacanziero, la fonte di reddito più consistente, ne abbiamo viste di ogni colore - dal giardiniere impermalosito che chiude gli ospiti dentro casa per dispetto al magnate che vuole portarsi via la cuoca, dal bagno con tre sciacquoni (perché fa chic) alla sala rossa dei crocifissi dove ritrovare la fede (?) durante la vacanza, per non parlare dei set di bicchieri nutella, gli unici lasciati in molte ville di Forte dei Marmi agli ospiti che pagano centinaia di migliaia di euro, perché non vorrei mi prendessero quelli di vetro buono che ci tengo tanto. E’ un mondo difficile, come dice Tonino Carotone.

Per questo, con l’intento di aiutare i proprietari di buona volontà sparsi sul territorio italiano, abbiamo realizzato un piccolo vademecum su come affrontare un’esperienza di affitto senza pentirsene.

1. Il nostro successo sono gli ospiti, non i divani
Prima ancora di iniziare i lavori di restrutturazione, comprare i divani e scegliere delle belle cornici per adornare i muri, il proprietario di successo inizia a farsi una domanda: come posso rendere felici i clienti che affitteranno la mia villa? Quali oggetti, quali caratteristiche si aspettano di trovare in una casa in questa posizione, in questo segmento di prezzo? Se affitteremo a famiglie con bambini, conviene davvero acquistare un divano ad angolo di seta bianca? Partire dal cliente è molto più efficace, alla lunga, che partire dai divani.

2. Non c’è bisogno di aria condizionata, qui
Su dieci case che vengono messe in affitto sette fanno fatica a coprire anche solo quattro settimane all’anno, diventando così una perdita a lungo termine invece che un reddito. Di queste sette che non "funzionano", sette non hanno l’aria condizionata. E’ chiaro, così?

3. Benevenuti nel mausoleo della famiglia Rossi
Fotografie incorniciate sul pianoforte a coda del piccolo Mario che la fa nel vasino al mare. Ritratto dell’amato labrador e del papà che tornano da caccia con in mano venti fagiani. La nonna morta campeggia in china su tela, nel corridoio, e il report estensivo di tutti i dentini della piccola Sara sotto forma di polaroid sono dovunque, e comunque: un mausoleo di famiglia, invece che una villa in affitto, in pratica. Mentre una bella foto del nucleo familiare darà agli ospiti la sensazione di essere in una casa e non in un hotel, stimolando la percezione di un’accoglienza piacevole, amica, un’iconografia diffusa dei membri della stessa farà sentire gli ospiti di troppo.

4. Ecco la camera in stile Piccola Versailles
Il gene italico che ci permette di individuare anche solo istintivamente cosa è elegante e cosa non lo è sembra diventare recessivo quando ci si approccia a decorare la casa destinata all’affitto vacanziero. Un corto circuito brucia le sinapsi del proprietario e lo invoglia ad acquistare lampade kazake e tappeti di lama per adornare il suo cascinale ottocentesco in Umbria: questa è l’unica spiegazione plausibile, aldilà dell’auto-ipnosi. In un mondo ideale l’architetto pensa anche a questo aspetto unitamente al progetto degli spazi, oppure una brava decoratrice può fare piccoli capolavori, mentre i proprietari dovrebbero sentirsi come direttori d’orchestra che danno un colore all’armonia senza mai mettere la mano allo strumento. Se proprio non si può resistere all’impeto decorativo, ispirarsi a hotel di lusso nella propria area potrebbe essere un buon suggerimento. Evitare la palette del viola e i copriletti o copridivani a fiorelloni è comunque sempre una scelta felice.

5. Noi diamo il netto, poi fate voi
La pratica indifferenziata dei prezzi che accomuna un grossista a un broker, un agenzia di viaggi a una immobiliare locale con annesso ristorante è la causa più frequente della riduzione del reddito di una proprietà in affitto. Per capire le conseguenze di questo errore di valutazione, proviamo a immaginare cosa succederebbe se Valentino fornisse le proprie collezioni a prezzi netti indistintamente alla Coop e alle boutique di Via Montenapoleone, incoraggiando i propri rivenditori ad applicare qualsiasi prezzo venga loro in mente: cosa ne sarebbe del brand e della sua percezione nel mercato? Così è forse più chiaro. La prima parte del nostro lavoro è proprio quello di scegliere il prezzo di vendita e decidere le policy di commissioni a seconda del canale di distribuzione. La seconda è quella di assicurarci che il bene-boutique non finisca in mezzo ai beni-ipermercato - e viceversa.

6. Ecco la bolletta del gas, grazie di averci visitato
Come vi sentireste se alla fine di un soggiorno in hotel il manager venisse a portarvi il conto per il consumo di acqua nel bagno della vostra camera? Probabilmente pensereste che è pazzo e che non metterete mai più piede in quell’hotel. Incredibile a dirsi, ma alcuni proprietari che affittano la villa a decine di migliaia di euro a stagione presentano agli ospiti il conto del riscaldamento alla fine di ogni settimana. Che è un po' come se, al ristorante, ci facessero pagare l’affitto delle posate: come possiamo mangiare senza forchetta? Quindi, come possiamo abitare una casa troppo fredda, o troppo calda? Quando i clienti stranieri vedono che le spese sono a parte in Toscana, ad esempio, sapendo che da noi l’energia costa moltissimo ed è anche poco efficiente, si spaventano e scelgono altre mete. Allora forse è meglio eliminare una stagionalità bassa e includere sempre le spese, offrendo un prezzo che sia il più veritiero e conveniente possibile a una clientela che ormai ha così tanta scelta da non doversi preoccupare affatto di gas, acqua, elettricità: semplicemente, girano la pagina.

7. Un bel cesto di verdura e frutta
Un mazzo di rose rosse non fa lo stesso effetto, all’arrivo, di un bel cesto di verdura fresca, frutta di stagione, marmellata, pecorino, parmigiano e prelibatezze come pesto fresco e pasta fatta in casa. Gli ospiti arrivano infatti dopo ore, talvolta giorni, di viaggio: hanno fame, hanno sete e non hanno certo voglia di andare alla scoperta del mercato rionale per comprarsi beni di emergenza. Olio, sale, aceto, un po' di pasta, latte e acqua in bottiglie di vetro - mai di plastica - per non parlare di saponi e carta igienica dovrebbero essere acquistati con generosità per ogni cliente che arriva e lasciati in villa: è una spesa minima, eppure apprezzatissima.

8. Ma quanti bei cuscini madamadorè
A meno che non sia uscita una legge in Italia per cui chi mette più di un cuscino per posto letto sia condannato all’ergastolo e scudisciate, non c’è un solo motivo per cui i letti non dovrebbero avere grandi, bei, soffici cuscini in quantità da hotel cinque stelle. Seriously.

9. Plastica? Meglio al MOMA
Seggiole di plastica, arredamenti da giardino di plastica, bicchieri di plastica, bottiglie di plastica: è un no. Grosso come un reddito mancato.

10. Per fare tutto, ci vuole amore
Il mestiere di accogliere degli ospiti è, prima di tutto, una vocazione: pensate a questi signori come amici che avranno condiviso con voi una o più settimane, come cugini che vivono in un paese lontano e che non rivedrete, probabilmente, mai più. Trattateli come familiari che, oltretutto, pagano bene e senza riserve, ogni minuto che passano in compagnia delle vostre preziose mura. Anche questo è un mestiere che, senza amore, diventa semplicemente una scatola vuota.

Per quanto riguarda noi, ce ne accorgiamo subito se un proprietario fa questo mestiere con amore: in genere ha la casa piena per venti settimane almeno.

Il prossimo appuntamento è per l'1 Dicembre.